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【风险提示】周华斌:新经济时代服务业的风险与规避

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文/周华斌(法眼云律网络集团有限公司董事长 )

我理解的“中国梦”中有一部分是新经济形态的建设;另一部分是意识形态的建设。在我国法治建设的进程中,最主要的是法治意识的提升,这是一个有阶段的渐进过程。第一个阶?#38382;?#35753;每个人学会维权,物业管理行业现阶段基本上处于第一个阶段;第二个阶?#38382;?#31449;在双方的立场来考虑问题。只有学会维权之后,才能进阶到第二个阶段——公平。

认识风险

一提到风险,人们都不太?#19981;叮?#20854;实工作和生活中风险每天都与我们形影不离。最主要的风险无非就是两类:第一类是显性风险,?#20405;?#33021;够认识到的风险;第二类是隐性风险,是不能够认识到的风险。在物业服务工作当中显性风险有哪些?首先是承接查验,如房屋质量风险,设备设施风险;其?#38382;?#34892;为风险,包括违约、侵权、管理风险;再有就是不可抗力风险。这些都是经常遇到的风险。


我们不害怕风险!但我们害?#38706;?#39118;险的漠视。在工作的过程中风险每天都在成长,成为要命的狙击手,一不小心就把我们企业的命给要了。那么,咱们工作中有哪些可怕的狙击手呢?

第一是劳动者。很多的企业管理者感觉头疼的就是劳动者,某城市的仲裁工作指导意见是这么规定的:在劳动仲裁中,劳动者对仲裁裁决不满意的,可以向人民法院提起诉讼,如果用工企业对仲裁裁决不满意的,不得向人民法院提起诉讼,这就是权利的不对等。

第二是社保。工作中,不少物业服务企业都跟劳动者协商不交社保。其?#21040;?#32435;社保是用人单位的义务,同时也是劳动者的义务。义务人协商不缴纳社保属于《合同法》中双方恶意串通,损害国家集体或者第三人利益的行为,属无效约定。这种串通所侵犯的主体是国?#19994;?#31038;会保障体系,所以约定无效。


第三是税收。相信所有办企业的人都不?#19981;?#32564;税,但反过来想一想,我们能够在和平的环境中享受美好生活,背后的力量,就是政府,作为企业应该去承担缴税的责任。

第四是业主委?#34987;帷?/span>业主委?#34987;?#26435;力滥用问题已非常普遍。有的是因为?#32422;合?#28389;用,有的是因为有关利益人促使其滥用。

第五是债权丧失。诉讼失效的期间过去是两年,从2017年3月15日,《民法通则》总则在第十二次全国人大第五次会议上通过,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年,最关键的规定是关于诉讼时效期间起算时间点,《总则》中规定起算时间点为权利人知道或者应当知道权受到损害,?#32422;?#30693;道义务人之日起来起算,重点在于知道义务人是谁。《最高人民法院关于审理民事案件?#35270;?#35785;讼时效制度若干问题的规定》第五条规定,当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。我们工作当中物业服务合同是不是分期付款合同还有待商榷。物业服务企业?#32422;?#22312;订立合同的时候写明“本合同为分期付款合同?#26412;?#22909;了。


第六是互联网风险。互联网是最可怕的狙击手。互联网来到生活当中,常伴随几个名词:机会、大数据、智慧。这些名词有一个共同的基础,就是信息,信息在法律中,只是一个标的物。采集和公开信息,都存在一定的风险。获得信息要遵守《征信业管理条例》规定,首先要取得许可证;其次,采集信息必须经得被采集人的同意;第三,查询信息必须经得被采集人同意。取得与使用信息都须征得被采集人的同意。最关键一点是不得采集不动产信息。有一则新闻《业主拖欠物业管理费要限制坐飞机》,作为物业管理企业看到这新闻是不是非常开心?新闻中写了?#25991;城方?#29289;业管理费,被列入了黑名单,这则新闻的核?#21738;?#23481;是?#25991;?#25298;不执行生效的判决裁定,可以得出这样的结论,那就是?#25991;?#34987;列入黑名单的原因不是因为欠物业费,而是因为不履行仲裁裁决。

《湖北省信用信息管理条例》第26条规定,未经确认的公共事业,物业管理欠费,不得作为联合惩戒的依据。但后面又有规定:纳入联合惩戒的依据为“?#26032;?#34892;能力,但拒不履行,逃避履行生效法律文书确定义务的行为”。欠物业管理费不会成为联合惩戒的依据,但是如果经过法院确?#29616;?#21518;拒不履?#20449;?#20915;裁定的话是可以惩戒的。惩戒方式主要有限制高消费、限制出?#22330;?#38480;制融资贷款,由中国人民法院、中国人民银行对被惩戒对象进行惩戒,当然,被惩戒人如果履行?#32422;?#30340;义务之后可以修复?#32422;?#30340;信用。如果去查一个人的征信信息,?#35805;?#20154;是无法查到的,只有被惩戒人?#32422;?#21487;以查询。


有企业管理者可能会想,业主欠物业费,是否可以通过网站公布业主欠费,从而给业主施压,让业主缴纳物业费?《中华人民共和国刑法》第253条规定了侵犯公民个人信息罪。犯罪的方式为通过网络信息发布个人信息。或者未经被收集者同意,将合法收集的个人信息向他人来提供。有四类情形被视为情节严重:泄露征信信息50条,通信记录500条,其他信息5000条,为合法经营而非法购买后获利五万元。

如此多的风险,物业服务企业该如何生存?唯有建立风险防控系?#24120;?#24418;象一点,我把它叫做软猬甲,这幅软猬甲得有几个特点:第一个特点是合身。风险的防御系统必须是从物业管理行业中生长出来的,而不是随意跨界而来的,专业上跨界与营销途径跨界是两回事,比如?#25285;?#20320;一个做保险的,突然来从事法律工作,应当很难被人接受。第二是合法,不能通过侵害别人权的方式去保护?#32422;?#30340;权益。第三是合利,合作各方必须有共同的利益所在。

如何建立风险防范系统


第一,普及物业法律知识。现在整个行业基层工作人?#20445;?#29978;至中层管理干部对物业法律知识大多处于一种?#38706;?#29366;态,导致工作中很多风险无法去发现,不能去准确的?#29616;?#25152;以我们对法律知识的普及非常重要。


第二,?#20113;?#19994;进行“法律体检”。要?#20113;?#19994;定期进行全方位体检,针对经营风险,高科技风险等等各方面的风险进行全面分析。

第三,建立物业法律顾问制度。党的十八届四中全会提出全面建立法律顾问制度。而我们物业服务行业,全国10多万家物业企业有法律顾问的不到7%,93%的物业服务企业是没有法律顾问,这是非常严峻的。

第四,设立律政110。生活中有事就拨打110,我们想象一个场景,如果拨过去之后,回答的是:“你好!我这里是物业律师,有什么问题我们马上帮你解决?#20445;?#26159;不是很好呢?肯定是的,我们现在很需要这样的快速反应的物业法律服务团队。

为了解决这些问题,法眼云律集团投资1200万元专项?#24335;穡?#24320;展名为法眼力“一带一路”物业法律对话活动。法眼宣讲团队会对20个省进?#24418;?#19994;法律宣讲,预?#24179;?#24231;100场,直接对话人数为五万物业人。

有句话是“十年树木,百年树人?#20445;?#29289;业管理行业法律意识的建立,需要几十年,甚至上百年。我们坚信,在中国物业管理协会的领导下,法眼将与全国的物业同仁们一起全力推进物业管理行业的法治建设,协助物业行业在创新与变革的进程中获得健康、有序、长足的发展。

本文系法眼云律网络集团有限公司董事长周华斌在《中国物业管理》?#21448;?#31532;16届年会暨中国物业管理年度论坛上的讲话





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