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上海市住宅物业管理规定

第一章

第一条 为了规范住宅物业管理活动维护业主和物业服务企业的合法权益根据中华人民共和国物权法国务院物业管理条例和其他有关法律行政法规结合本市实际情况制定本规定

第二条 本市行政区域内住宅物业管理使用及其监督管理适用本规定

第三条 本规定所称住宅物业管理以下简称物业管理是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定或者通过其他形式对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修养护管理维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动

本规定所称业主是指房屋的所有权人

本规定所称使用人是指房屋的承租人和实际居住人

本规定所称物业服务企业是指依法取得独立法人资格具有相应资质从事物业服务的企业

第四条 市房屋行政管理部门负责全市物业管理的监督管理工作区县房屋行政管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理其设立的房屋管理办事机构以下简称房管办事处承担相关具体事务

市和区县房屋行政管理部门履行以下职责

一业主大会和业主委员会的业务指导与监督管理

二物业服务企业和从业人员的监督管理

三专项维修?#24335;?#24402;集使用的指导与监督

四物业使用和维护的监督管理

五物业管理方面的其他监督管理职责

第五条 区县人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度组织区县相关行政管理部门和单位部署推进和协调辖区内物业管理各项工作并指导监督业主大会业主委员会的各项工作

乡镇人民政府和街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷指导监督业主大会业主委员会的组建及日常运作

第六条 市物业管理行业协会是实行行业服务和自律管理的社会组织依法制定和组织实施自律性规范组织业务培?#25285;?#23545;物业服务企业之间的纠纷进行调解维护物业服务企业合法权益

本市鼓励物业服务企业加入市物业管理行业协会

第二章

第七条 住宅小区包括?#21046;?#24314;设或者两个以上单位共同开发建设的住宅小区其设置的配套设施设备是共用的应当划分为一个物业管理区域但被道路河道等?#25351;?#20026;两个以上自然街坊或者封闭小区且能明确共用配套设施设备管理维护责任的可以分别划分为独立的物业管理区域

第八条 房屋行政管理部门负责核定物业管理区域

规划行政管理部门在住宅建设工程设?#21697;?#26696;审查时应当征求区县房屋行政管理部门对物业管理区域的预划意见

建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时应当向区县房屋行政管理部门提出划分物业管理区域的申请区县房屋行政管理部门应当在五日内核定物业管理区域

建设单位在房屋销售时应当将区县房屋行政管理部门核定的物业管理区域范围通过合同约定方式向物业买受人明示

第九条 ?#24418;?#21010;分或者需要调整物业管理区域的区县房屋行政管理部门应当会同乡镇人民政府或者街道办事处按照第七条的规定结合当地居民委员会村民委员会的布局划分物业管理区域调整物业管理区域的还应当征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意

物业管理区域调整后区县房屋行政管理部门应当在相关物业管理区域内公告

第十条 建设单位在办理房屋交付使用许可?#20013;?#26102;应当向房管办事处提交下列资料

一竣工总平面图单体建筑结构设备竣工图配套设施地下管网工程竣工图等竣工验收资料

二设施设备的安装使用和维护保养等?#38469;?#36164;料

三物业质量保修文件和物业使用?#24471;?#25991;件

四物业管理所必需的其他资料

建设单位在办理物业承接验收?#20013;?#26102;应当向物业服务企业移交前款规定的资料

业主可以向房管办事处物业服务企业申请查询本物业管理区域内第一款规定的资料

第十一条 业主在物业管理活动中除享有中华人民共和国物权法国务院物业管理条例规定的权利外还有权提议召开首次业主大会会议

业主在物业管理活动中应当履行中华人民共和国物权法国务院物业管理条例规定的义务

业主应当直接或者通过建设单位物业服务企业向业主委员会提供联系地址通讯方式

第十二条 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成

一个物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上或者首套房屋出售并交付使用已满两年的应当召开首次业主大会会议成立业主大会但只有一个业主的或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的由业主共同履行业主大会业主委员会职责

第十三条 物业管理区域符合本规定第十二条第二款所列应当成立业主大会条件之一的建设单位应当在三十日内向物业所在地的乡镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面报告并提供下列资料

一物业管理区域核定意见

二物业服务企业用房和业主委员会用房以下合称物业管理用房配置证明

三业主清册和物业建筑面积

四物业出售并交付使用时间

五已筹集的专项维修?#24335;?#28165;册

建设单位未及时书面报告的业主可以向乡镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面要求

第十四条 乡镇人民政府或者街道办事处应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的六十日内会同区县房屋行政管理部门组建业主大会筹备组以下简称筹备组筹备组应当自成立之日起七日内将成员名单在物业管理区域内公告

筹备组由业主代表建设单位代表乡镇人民政府或者街道办事处代表房管办事处代表物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成筹备组人数应当为单数其中业主代表应当符合本规定第十九条第二款的规定人数所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一筹备组组长?#19978;?#38215;人民政府或者街道办事处代表担任

筹备组中的业主代表由街道办事处或者乡镇人民政府组织业主推荐产生

业主对筹备组成员有异议的?#19978;?#38215;人民政府或者街道办事处协调解决

第十五条 筹备组应当做好以下筹备工作

一确认并公示业主身份业主人数以及所拥有的专有部分面积

二确定首次业主大会会议召开的时间地点形式和内容

三草拟管理规约业主大会议事规则

四确定首次业主大会会议表决规则

五制定业主委员会成员候选人产生办法确定业主委员会成员候选人名单

六制定业主委员会选举办法

七完成召开首次业主大会会议的其他准备工作

前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公告业主对公告内容有异议的筹备组应当记录并作出答复

筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议

筹备组在业主委员会依法成立后自行解散

第十六条 业主大会除履行中华人民共和国物权法国务院物业管理条例规定的职责外还可以决定业主委员会的工作经?#36873;?#25764;销业主小组不?#23454;?#30340;决定

第十七条 业主大会会议可以采用集体?#33268;?#24418;式?#37096;?#20197;采用书面征求意见的形式业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加

业主大会作出决定应?#26412;?#19987;有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意业主大会决定筹集和使用专项维修?#24335;w?#25110;者改建重建建筑物及其附属设施的应?#26412;?#19987;有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意

业主可以委?#20889;?#29702;人参加业主大会会议代理人应当持业主书面委托书并依据委托人对所议事项的意见进行投票表决

第十八条 首次业主大会会议通过的议事规则应?#26412;?#19994;主大会的议事方式表决程序业主小组的设立业主委员会的组成任期罢免和补选等事项作出约定

第十九条 业主委员会由业主大会会议选举产生依法履行职责业主委员会由五人以上单数组成任期为三年到五年

业主委员会成员应当符合国务院物业管理条例规定的条件业主有损坏房屋承重结构违法搭建破坏房屋外貌擅自改变物业使用性质?#26041;?#29289;业服务费或者专项维修?#24335;?#36829;法出租房屋等情形且未改正的不得担任业主委员会成员担任业主委员会成员后出现上述情形的应当按照业主大会确定的规则予以罢免

业主委员会履行下列职责

一召集业主大会会议报告物业管理的实施情况

二代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同

三及时了解业主物业使用人的意见和建议督促业主交纳物业服务费监督和协助物业服务企业履行物业服务合同

四监督管理规约的实施

五业主大会赋予的其他职责

业主委员会应当接受业主大会和业主的监督

第二十条 业主委员会主任副主任由业主委员会选举产生

业主委员会主任负责主持业主委员会日常工作并履行以下职责

一召集和主持业主委员会会议

二提出业主委员会会议议题

三按照业主大会会议的决定签署有关文书

业主委员会主?#25105;?#25925;不能履行职责时由副主任履行

第二十一条 业主委员会自选举产生之日起三十日内持下?#24418;?#20214;向乡镇人民政府或者街道办事处备案

一业主大会会议记录和会议决定

二业主大会议事规则

三管理规约

四业主委员会成员的名单和基本情况

乡镇人民政府或者街道办事处对依法选举产生的业主委员会出具业主大会业主委员会备案证明和印章刻制证明业主委员会应当依法刻制和使用印章

第二十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开经百分之二十以上业主提议业主委员会应当组织召开业主大会临时会议

召开业主大会会议业主委员会应当事先将会议时间地点议题和议程书面通知所在地房管办事处居民委员会或者村民委员会邀请房管办事处居民委员会或者村民委员会派代表参加并听取房管办事处居民委员会或者村民委员会的意见建议

业主委员会不依法组织召开业主大会会议的乡镇人民政府或者街道办事处应当督促其限期召开逾期不召开的乡镇人民政府或者街道办事处可以应业主要求组织召开业主大会会议

第二十三条 业主委员会应当建立定期接待制度听取业主和使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议接受业主和使用人的咨询投诉和监督

业主委员会应当建立工作记录制度做好业主大会会议业主委员会会议物业服务合同协商签订活动以及物业管理中各项重要事项的记录并?#21672;?#20445;管

业主委员会应当建立信息公开制度按照规定及时公布业主大会和业主委员会作出的决定物业服务企业选聘物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项定期公布专项维修?#24335;?#21644;公共收益收支接受业主查询所保管的物业管理信息

第二十四条 业主委员会任期届满的两个月前应当书面报告乡镇人民政府或者街道办事处乡镇人民政府或者街道办事处应当在六十日内会同区县房屋行政管理部门组建换届改选小组由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会

换届改选小组由业主代表乡镇人民政府或者街道办事处代表房管办事处代表物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成换届改选小组人数应当为单数其中业主代表应当符合本规定第十九条第二款的规定人数所占比例应当不低于换届改选小组总人数的二分之一换届改选小组组长?#19978;?#38215;人民政府或者街道办事处代表担任

自换届改选小组产生?#21015;?#19968;届业主委员会选举产生期间业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定

一选聘解聘物业服务企业

二除管理规约规定情形之外的物业维修更新改造等重大事项

三其他重大事项

第二十五条 业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内将其保管的有关财务凭证业主清册会议纪要等档案资料印章及其他属于业主大会所有的财物移交物业所在地房管办事处保管业主大会业主委员会依法需要使用上述物品的物业所在地房管办事处应当及时提供

新一届业主委员会选举产生后应当在三十日内向乡镇人民政府或者街道办事处办理换届备案?#20013;?#24182;由物业所在地房管办事处在备?#36127;?#21313;日内将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会

拒不移交第一款所述物品的新一届业主委员会可以请求物业所在地乡镇人民政府或者街道办事处督促移交物业所在地公安机关应当予以协助

第二十六条 不再担任业主委员会成员的应当在十日内将其保管的本规定第二十五条第一款所述物品移交业主委员会拒不移交的业主委员会可以按照本规定第二十五条第三款规定处理

第二十七条 业主委员会出现成员人数不足二分之一或者其他无法正常运作情形的业主大会应当作出决定启动补选或者提前换届改选程序

第二十八条 业主委员会的名称所辖区域范围成员业主大会议事规则和管理规约发生变更的业主委员会应当在三十日内向乡镇人民政府或者街道办事处办理变更备案?#20013;?/span>

因物业管理区域调整房屋灭失或者其他原因致使业主委员会无法存续的业主委员会应当在三十日内向乡镇人民政府或者街道办事处办理注销备案?#20013;?/span>

第二十九条 按照本规定第二十一条第二十五条第二十八条规定乡镇人民政府或者街道办事处受理业主委员会备?#36127;?#24212;当在二十日内完成备案?#20013;?#24182;将备案资料抄送区县房屋行政管理部门

第三十条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的可以以幢单元为单位成立业主小组业主小组由该幢单元的全体业主组成

业主小组应当履行下列职责

一推选业主代表出席业主大会会议表达本小组业主的意愿

二决定本小组范围内住宅共用部位共用设施设备的维修更新改造和养护

三决定本小组范围内的其他事项

业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持业主小组行使前款规定职责的程序参照本物业管理区域业主大会议事规则执行

第三十一条 居民委员会村民委员会设立的人民调解委员会可以依法调解本地区业主业主委员会物业服务企业之间的物业管理纠?#20303;?/span>

第三章

第三十二条 物业服务企业应当按照国家有关规定取得相应资质

房屋行政管理部门应当依法对物业服务企业的服务活动实施监督检查

第三十三条 物业服务项目经理应当取得相应的资格证书

物业服务项目经理承接物业管理区域数量和建筑面积的规范由市房屋行政管理部门制定

第三十四条 市房屋行政管理部门应当根据物业服务合同履行投诉处理和日常检查等情况建立物业服务企业信用档案库和物业服务项目经理信用档案库

第三十五条 选聘物业服务企业前业主委员会应当拟定选聘方案选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的资质管理实绩要求物业服务内容和收费标准物业服务合同期限和选聘方式等内容

选聘方案经业主大会会议表决通过后业主委员会应当在物业管理区域内公告

第三十六条 选聘物业服务企业的应当通过本市统一的物业管理招投标平台公开招标但业主大会决定继续聘用原物业服务企业或者业主大会决定采用协议选聘等其他方式的除外

市房屋行政管理部门负责建立本市统一的物业管理招投标平台为选聘物业服务企业提供指导和服务

第三十七条 建设单位在申请房屋预售许可前应当参照市房屋行政管理部门制作的示范文本制定临时管理规约和房屋使用?#24471;?#20070;作为房屋销售合同的附件

临时管理规约应当对物业的使用和维护管理业主义务违反临时管理规约应当承担的责任等事项作出规定但不得与法律法规规章相?#25191;?#19981;?#20204;?#23475;物业买受人的合法权益临时管理规约应当报区县房屋行政管理部门备案

房屋使用?#24471;?#20070;应当载明房屋平面布局结构附属设备注明房屋承重结构的房屋结构图不得占用移装的共用部位共用设备以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项

建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同应当包含前期物业服务合同约定的内容以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备

建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让

第三十八条 建设单位应当在物业管理区域地面上配置独用成套的物业管理用房其中物业服务企业用房按照物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二配置但不得低于一百平方米业主委员会用房按照不低于三十平方米配置在物业交付时物业管理用房由建设单位交付物业服务企业代管并在业主大会成立后三十日内无偿移交给业主大会

规划行政管理部门在核发建设工程规划许可证时应当在许可证附图上注明物业管理用房的具体部位

区县房屋行政管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时应当注明物业管理用房室号

物业管理用房不得擅?#21592;?#26356;位置也不得?#25351;?#36716;让抵押

第三十九条 物业管理区域内的下列配套设施设备归业主共有

一物业管理用房

二门卫房电话间监控室垃圾箱房共用地面架空层共用走廊

三物业管理区域内按规划配建的非机动车车库

四物业管理区域内的共有绿化道路场地

五建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式?#20449;?#24402;全体业主所有的物业

六其他依法归业主共有的设施设备

建设单位申请房屋所有权初始登记时应当提出前款规定的配套设施设备登记申请由房地产登记机构在房地产登记册上予以记载但?#35805;?#21457;房地产权证书

第四十条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务物业服务合同可以约定下列服务事项

一物业共用部位共用设施设备的使用管理和维护

二共有绿化的维护

三共有区域的保洁

四共有区域的秩序维护

五车辆的停放管理

六物业使用中对禁止性行为的管理措施

七物业维修更新改造和养护费用的账务管理

八物业档案资料的保管

九业主大会或者业主委托的其他物业服务事项

物业服务企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人

第四十一条 物业服务企业提供物业服务应当遵守下列规定

一符合国家和本市规定的?#38469;?#26631;准规范

二及时向业主使用人告知安全合理使用物业的注意事项

三定期听取业主的意见和建议改进和完善服务

四配合居民委员会村民委员会做好社区管理相关工作

物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作

第四十二条 物业服务合同期限届满的三个月前业主委员会应当组织召开业主大会作出续聘或者另聘物业服务企业的决定并将决定书面告知物业服务企业业主大会决定续聘且物业服务企业接受的业主委员会与物业服务企业应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同

物业服务企业决定物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的应当提前三个月书面告知业主委员会

物业服务合同期限届满后业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定物业服务企业按照原合同继续提供服务的原合同权利义务?#26377;?#22312;合同权利义务?#26377;?#26399;间任何一方提出终止合同的应当提前三个月书面告知对方

第四十三条 物业服务企业应当建立和保存下列档案和资料

一小区共有部分经营管理档案

二小区监控系?#22330;?#30005;梯水泵电子防盗门等共用设施设备档案及其运行维修养护记录

三水箱清洗记录及水箱检测报告

四住宅装饰装修管理资料

五业主清册

六物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水供电垃圾清运电信覆盖等书面协议

七物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料

物业服务合同终止时物业服务企业应当向业主委员会移交本规定第十条第一款和前款规定的档案和资料以及物业管理用房

第四十四条 物业服务收费应当遵循合理公开质价相符的原则

物业服务收费实行政府指导价和市场调节价同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的物业服务收费执行同一价格标准具体办法由市人民政府另行制定

物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目服务报酬由双方协商确定

物业服务企业应当在物业管理区域内书面公布物业服务项目及其收费标准

第四十五条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用由建设单位承担

出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担房屋销售合同未约定的由建设单位承担

业主应当根据物业服务合同约定按时交纳物业服务费业主逾期不交纳物业服务费的业主委员会应当督促其交纳物业服务企业可以依法向人民法院起诉

业主转让物业时应当与物业服务企业结清物业服务费未结清的买卖双方应当对物业服务费的结算作出约定并告知物业服务企业

第四十六条 利用物业共用部分获取的收益归共同拥有该物业的业主所有主要补充专项维修?#24335;w部?#20197;按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要

第四十七条 经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意业主可以自行管理物业并对下列事项作出决定

一自行管理的执行机构

二自行管理的内容标准费用和期限

三聘请专业机构的方案

四其他有关自行管理的内容

电梯消防技防等涉及人身财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理应当委托专业机构进行维修和养护

业主大会可以委托具有资质的中介机构对管理费用专项维修?#24335;?#20844;共收益等进行财务管理根据委托财务管理合同开通专项维修?#24335;?#36134;户并应当向业主每季度公布一次自行管理?#22235;?/span>

业主自行管理物业的具体范围和实施办法由市人民政府另行制定

第四章

第四十八条 物业服务企业承接物业时应当对移交的房屋及配套设施设备和相关场地进行检查验收并对相关资料进行核对接收

物业服务企业应当自承接验收之日起七日内签署验收确认书

第四十九条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任建设单位委托物业服务企业维修的应当与物业服务企业另行签订委?#34892;?#35758;

建设单位应当在房屋所有权初始登记前将物业保修金交存至指定专户专项用于保修期内物业维修的保障保修期内物业保修金不足的建设单位应当补足保修期满后物业保修金有余额的应当返还建设单位

物业保修金监管实行统一交存?#24335;?#24402;属不变专款专用政府监管的原则

第五十条 业主使用人应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约管理规约按照房屋安全使用规定使用物业

禁止下列损害公共利益及他人利益的行为

一损坏房屋承重结构

二违法搭建建筑物构筑物

三破坏房屋外貌

四擅自改建占用物业共用部分

五损坏或者擅自占用移装共用设施设备

六存放?#29615;?#21512;安全标准的易燃易爆剧毒?#27966;?#24615;等危险性物品或者存放铺设超负荷物品

七排放有毒有害物质

八发出超过规定标准的噪声

九法律法规和规章禁止的其他行为

第五十一条 业主使用人装饰装修房屋应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约管理规约

业主使用人装饰装修房屋的应当事先告知物业服务企业物业服务企业应当将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知业主使用人

在业主使用人装饰装修房屋期间物业服务企业应当对装饰装修房屋情况进行现场巡查业主应当予以配合

第五十二条 业主使用人应当按照规划行政管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业不得擅自改变物业使用性质

确需改变物业使用性质的由区县规划行政管理部门会同区县房屋行政管理部门提出?#24066;?#25913;变物业使用性质的区域范围和方案并召开听证会听取利害关系人意见后报区县人民政府决定

在?#24066;?#25913;变物业使用性质的区域范围内具体房屋单元的业主需要改变使用性质的应当符合法律法规以及管理规约经有利害关系的业主同意后报区县房屋行政管理部门审批并依法向其他行政管理部门办理有关?#20013;?/span>

第五十三条 物业服务企业发现业主使用人在物业使用装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及临时管理规约管理规约行为的应当依据有关规定或者临时管理规约管理规约予以劝阻制止劝阻制止无效的应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后应当依法对违法行为予以制止或者处理

第五十四条 供水供电供气等专业单位应当承担分户计量表和分户计量表前管线设施设备的维修养护责任

第五十五条 物业管理区域内规划用于停放机动车的车位车库的归属由当事人通过出售附赠或者出租等方式约定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位属于业主共有

建设单位所有的机动?#20302;?#36710;位向业主使用人出租的其收费标准应当按照价格主管部门的规定执行

车辆在全体共用部分的停放收费和管理等事项由业主大会决定业主大会决定对车?#23601;?#25918;收费的参照价格主管部门的规定确定收费标准业主大会成立前车辆在物业管理区域内停放的其收费标准应当按照价格主管部门的规定执行

车主对车辆有保管要求的由车主和物业服务企业另行签订保管合同

公安消防抢险救护环卫等特种车?#23616;?#34892;公务时在物业管理区域内停放不得收?#36873;?/span>

第五十六条 物业管理区域内的机动?#20302;?#36710;位应当提供给本物业管理区域内的业主使用人使用建设单位?#24418;?#20986;售的停车位应当出租给业主使用人停放车辆停车位不得转让给物业管理区域外的单位个人停车位有空余的可以临时出租给物业管理区域外的单位个人

物业管理区域内停放车辆不得影响其他车辆和行人的正常通行

第五十七条 新建商品住宅公有住宅以及住宅区内的非住宅物业出售时物业出售人和买受人应当按照国家和本市的规定交纳专项维修?#24335;?#19987;项维修?#24335;?#24212;当用于物业共用部分的维修更新和改造不得挪作他用

第五十八条 未建立首期专项维修?#24335;?#25110;者专项维修?#24335;?#20313;额不足首期筹集金额百分之三十的业主应当按照国家和本市的相关规定管理规约和业主大会的决定及时补建或者再次筹集专项维修?#24335;?/span>

补建或者再次筹集专项维修?#24335;?#24212;当采用?#21046;?#20132;纳的方式并由物业服务企业在收取物业服务费时予以代收业主大会?#37096;?#20197;决定由业主一次性交纳

业主申请房地产转移登记或者抵押登记时应当同时向房地产登记机构提供已足额交纳专项维修?#24335;?#30340;相关凭证

第五十九条 专项维修?#24335;?#24212;当存入银行专户按幢立账按户核算

受委托的物业服务企业每半年至少公布一次专项维修?#24335;?#21644;公共收益的收支情况接受业主的监督

第六十条 专项维修?#24335;?#20351;用实行工程审价和使用程序审核

业主委员会任期届满前应当在换届改选小组的指导下委托有资质的中介机构对专项维修?#24335;?#20844;共收益的使用情况以及业主委员会工作经费进行财务审计

第六十一条 物业维修更新改造和养护的费用按照下列规定承担

一专有部分的所需费用由拥有专有部分的业主承担

二部分共用部分的所需费用由拥有部分共用部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担

三全体共用部分的所需费用由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担

按照本规定设立专项维修?#24335;?#30340;部分共用部分全体共用部分的维修更新和改造费用在专项维修?#24335;?#20013;列支但物业的共用部?#36136;?#20110;人为损坏的费用应当由责任人承担

第六十二条 物业部分共用部分的维修更新和改造应当由部分共用的业主决定并经专有部分占部分共用部分建筑物总面积三分之二以上的业主且占部分共用部分总人数三分之二以上的业主同意其他决定事项应?#26412;?#19987;有部分占部分共用部分建筑物总面积过半数的业主且占部分共用部分总人数过半数的业主同意

前款决定不得与业主大会对全体共用部分作出的决定相?#25191;?#23545;上述决定业主委员会应当执行

第六十三条 机动?#20302;?#36710;场库的维修养护费用由其所有人承担机动?#20302;?#36710;场库的专项维修?#24335;?#25353;照物业管理专项维修?#24335;?#26631;准交纳纳入业主大会的专项维修?#24335;?#36134;户管理单独核算

第六十四条 建设单位未按照规定提出成立业主大会书面报告前专项维修?#24335;?#19981;得动用住宅共用部位共用设施设备需要维修更新和改造的应当由建设单位承担物业维修责任

建设单位已经按照规定提出成立业主大会的书面报告但业主大会?#24418;?#25104;立期间需要动用专项维修?#24335;?#30340;物业服务企业应当提出维修实施方案由物业所在地的居民委员会或者村民委员会组织征询业主意见经全体共用部分业主依法?#33268;?#36890;过后由物业服务企业组织实施仅涉及部分共用部分的可以提交涉及共用部分的业主依法?#33268;?#36890;过

维修费用经市房屋行政管理部门指定的中介机构审价后在专项维修?#24335;?#20013;列支

第六十五条 业主应当定期对物业进行维修养护并按照规定检测和鉴定

物业服务企业应当根据物业服务合同的约定履行物业维修养护义务

物业出现国家和本市规定的必须维修养护的情形时业主或者物业服务企业应当及时履行维修养护义务

第六十六条 发生下列紧急情况时物业服务企业应当立即采取应急防范措施并制定维修更新方案同时向业主委员会和物业所在地房管办事处报告

一电梯水泵?#25910;?#24433;响正常使用的

二消防设施损?#25285;?#28040;防部门出具整改通知书的

三外墙墙面有脱落危险屋顶或外墙渗漏等情况严重影响房屋使用和安全经有资质的鉴定机构出具证明的

前款规定涉及维修费用需要动用住宅专项维修?#24335;?#30340;业主大会成立前物业服务企业应当持有关材料报区县房屋行政管理部门审核同意并经具有相应资质的中介机构审价后在专项维修?#24335;?#20013;直接列支业主大会成立后物业服务企业应当持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修?#24335;w?#30001;业主委员会审核同意报区县房屋行政管理部门备案并经具有相应资质的中介机构审价后在专项维修?#24335;?#20013;列支

发生本条第一款所列情形未按规定实施维修和更新改造的区县房屋行政管理部门可以组织代为维修维修费用在专项维修?#24335;?#20013;列支

第六十七条 物业存在房屋结构安全隐患或者被鉴定为危险房屋可能危及公共利益或者他人合法权益时责任人应当及时维修养护有关业主应当予以配合责任人不履行维修养护义务的可以由物业服务企业报经业主大会同意或者直接按照管理规约的规定代为维修养护或者采取应急防范措施费用由责任人承担

第六十八条 物业管理区域内的房屋外墙应当保持整洁和完好并定期进行清洗或者粉刷具体办法由市人民政府另行制定

第六十九条 物业共用部?#20013;?#35201;维修养护更新改造的相关专有部分的业主使用人应当予以配合

供水供电供气信息环卫邮政民防等专业单位进行相关作业需要进入物业管理区域的,物业服务企业应当予以配合需要进入专有部分的相关业主使用人应当予以配合

上述作业造成共有部分或者专有部分损失的,责任人应当依法?#25351;?#21407;状承担赔偿责任

第五章

第七十条 违反本规定的行为法律行政法规或者本市其他法规有处罚规定的依照有关法律法规处理

第七十一条 业主使用人违反管理规约应当承担相应的民事责任对违反管理规约的业主委员会应当予以劝阻制止对不听劝阻的业主委员会可以在物业管理区域内就相关情况予以公示相关业主可以依法向人民法院提起民事诉讼

第七十二条 发现物业服务企业不再符合原资?#23454;燃?#26465;件的房屋行政管理部门应当责令限期改正逾期不改正的重新核定其资?#23454;燃?#20854;中原资?#23454;燃?#20026;一级的报国务院建设主管部门处理

第七十三条 建设单位违反本规定第十三条第一款规定未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告物业所在地乡镇人民政府或者街道办事处或者未按照规定提供有关资料的由区县房屋行政管理部门责令限期改正可处一万元以上十万元以下的罚款

第七十四条 违反本规定第三十三条第一款规定物业服务企业聘用的物业服务项目经理未取得相应的资格证书的由区县房屋行政管理部门责令物业服务企业限期改正并可处五万元以上二十万元以下的罚款

第七十五条 建设单位违反本规定第四十九条第二款规定未交存物业保修金的由区县房屋行政管理部门责令限期改正逾期不改正的处一万元以上五万元以下的罚款并自逾期之日起按日加收万分之三的滞纳金

第七十六条 违反本规定第五十条第二款第一项规定损坏房屋承重结构的由区县房屋行政管理部门责令立即改正?#25351;?#21407;状可处一万元以上十万元以下的罚款情节严重的可处十万元以上二十万元以下的罚款

第七十七条 违反本规定第五十条第二款第二项规定违法搭建建筑物构筑物的由房屋城管执法或者规划行政管理部门按照职责分工责令限期拆除可处一万元以上十万元以下的罚款当事人逾期未拆除的房屋城管执法或者规划行政管理部门可以申请区县人民政府组织强制拆除

对正在实施违法搭建建筑物构筑物的由房屋城管执法或者规划行政管理部门按照职责分工责令立即停止施工可以暂扣施工工具材料拒不改正的可以组织代为改正代为改正的费用由当事人承担

第七十八条 违反本规定第五十条第二款第三项第四项第五项规定破坏房屋外貌擅自改建占用物业共用部分损坏或者擅自占用移装共用设施设备的由区县房屋行政管理部门责令改正?#25351;?#21407;状可处一千元以上一万元以下的罚款情节严重的可处一万元以上十万元以下的罚款

第七十九条 业主使用人违反本规定第五十二条规定擅自改变物业使用性质的由区县房屋行政管理部门责令限期改正?#25351;?#21407;状可处一万元以上五万元以下的罚款

第八十条 物业服务企业违反本规定第五十三条规定对业主使用人的违法行为?#20174;?#20197;劝阻制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门的由区县房屋行政管理部门责令改正可处一千元以上一万元以下的罚款

第八十一条 建设单位违反本规定第五十六条第一款规定不将机动?#20302;?#36710;位提供给本物业管理区域内业主使用人使用的由区县房屋行政管理部门责令立即改正并处一万元以上十万元以下的罚款

第八十二条 违反本规定第五十七条规定物业出售人未按规定交纳专项维修?#24335;?#30340;由房屋行政管理部门责令限期改正可处应交专项维修?#24335;?#25968;额一倍以下的罚款

违反本规定第五十八条第一款规定业主未按要求补建或者再次筹集专项维修?#24335;?#30340;由房屋行政管理部门责令限期改正

第八十三条 当事人对房屋行政管理部门以及其他有关行政管理部门的具体行政行为不服的可以依照中华人民共和国行政复议法或者中华人民共和国行政诉讼法的规定申请行政复议或者提起行政诉讼

当事人对具体行政行为逾期不申请复议不提起诉讼又不履行的作出具体行政行为的行政管理部门可以依法申请人民法院强制执行

第八十四条 房屋行政管理部门乡镇人民政府街道办事处房管办事处以及相关行政管理部门的工作人员违反本规定有下列情形之一的由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分构成犯罪的依法追究刑事责任

一违法实施行政许可或者行政处罚的

二未按照本规定履行监督检查职责的

三发现违法行为不及时查处或者包?#21360;?#32437;容违法行为造成后果的

四其他玩忽职守滥用职权徇私舞弊的情形

第六章

第八十五条 本规定中有关专业用语的含义

一专有部分是指在构造上及利用上具有独立性由单个业主独立使用处分的物业部位

二部分共用部分是指由部分业主共同使用管理的物业部位设施设备及场地等部分

三全体共用部分是指由全体业主共同使用管理的物业部位设施设备及场地等部分

第八十六条 市房屋行政管理部门应当制定临时管理规约管理规约首次业主大会会议表决规则业主大会议事规则业主委员会成员候选人产生办法业主委员会选举办法物业服务合同等示范文本

第八十七条 非住宅物业管理参照本规定执行

第八十八条本规定自2011年4月1日起施行

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